안녕하세요:) 알쓸부지 입니다.
2025년 3월 24일, 서울시 토지거래허가구역 이 확대 지정되며 송파구, 강남구, 서초구, 용산구 등이 포함되었습니다.
정부와 서울시는 상황에 따라 기간 연장을 적극 검토하고, 마포·성동·강동 등 주변 지역으로 '풍선효과' 가 나타나 집값이 오르면 토지거래허가구역을 추가 지정한다는 방침을 발표하였으며
2025년 6월 28일 부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출규제를 시행한 데 이어 7월 1일 부터 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 시행되면서 부동산 시장의 긴장이 감돌고 있습니다.
이처럼 열기가 뜨거운 '성동구'에 대해 지역분석해 보도록 하겠습니다.
위치 및 기본현황
성동구는 대한민국 서울특별시 동부에 있는 자치구이며 북쪽으로는 동대문구, 동쪽으로는 광진구, 남쪽으로는 한강 경계로 강남구, 서쪽으로는 중구, 종로구, 용산구 와 접하는 위치에 있습니다.
인구는 273,669명이며 그중 남자 132,409명/ 여자 141,260명으로 여자가 더 많이 거주하고 있으며 총 131,953세대, 면적은 16,799km2입니다.
왕십리 도선동 > 옥수동 > 행당 제2동 > 마장동 > 금호2·3가동 > 왕십리제2동 순으로 성동구 왕십리에 가장 많이 거주하고 있습니다.
교통
성동구는 교통의 요충지로 2호선, 3호선, 5호선, 경의중앙선, 분당선 등이 지나며 동호대교와 성수대교를 통해 강남과 강북을 연결합니다.
또한 4개 이상의 지하철 노선이 지나가는 교통의 허브 역할을 하고 있는 '왕십리역' 이 있기에 서울 지역 어디든 쉽게 닿을 수 있습니다.
3대 업무지구인 강남 은 17분, 여의도까지 26분, 종로까지 11분 으로 30분 이 채 걸리지 않기에 3대 업무지구와의 접근성도 뛰어납니다.
학군/학원가
성동구는 서울시 동부에 위치하며 학군은 광진구와 함께 성동광진교육지원청 소속으로도 분류됩니다.
이들 학교는 학업 성취도 와 특목고 진학률에서 각각의 장점을 가지는데요,
특히 광희중학교 와 무학중학교는 학업 성취도 평가에서 높은 점수를 기록하며 특목고 진학률도 상대적으로 높은 편입니다.
성동구의 전통적인 학군지로는 선호도가 낮은 편이지만 최근 신축 아파트 단지와 젊은 학부모들의 유입으로 학군이 점차 개선되고 있습니다.
성동구 학원가는 대규모 학원가보다는 소규모 학원이 분포되어 있으며 학생들의 학업을 보조하는 역할을 하고 있습니다.
행당역 근처 행당동에 32개 와 11개 로 학원가가 가장 많이 있으며 그 외 답십리 17개, 왕십리 11개 등의 학원가가 분포되어 있는 걸로 보아 행당역 이 자녀 키우시는 분들이 선호하는 곳이라는 걸 알 수 있습니다.
생활권/상권
성동구는 서울 동부에 위치하며 다양한 상권이 발전하고 있는 지역입니다.
성동구 안 대표 상권은 1. 왕십리 상권, 2. 금호동 상권, 3. 성수동 상권 이 있습니다.
- 왕십리 상권 는 교통의 중심지로 대형 쇼핑몰과 음식점들이 밀집해 있어 다양한 연령층에게 인기가 많습니다. 특히, 스타필드와 같은 대형 쇼핑몰이 있어 쇼핑과 외식을 즐기기에 적합한 지역입니다.
- 금호동 상권 은 주거지 중심의 상권으로 가족단위 거주민을 위한 편의 시설과 식당 등이 주를 이루고 있습니다. 안정적인 수요가 지속적으로 발생하는 지역입니다.
- 성수동 상권 은 카페, 디저트 가게, 패션 브랜드 팝업스토어 등이 밀집한 트렌디한 지역으로, 젊은 층과 예술가들이 많이 찾는 곳입니다. 특히, 독특한 인테리어와 창의적인 브랜드가 돋보이며 주말에는 서울 외부에서도 많은 방문객이 몰리는 핫플레이스입니다.
직장인 연봉
성동구 직장인의 평균 연봉은 약 4,090만 원으로 추산됩니다.
서울 내 다른 지역과 비교했을 때 중간 정도의 수준으로, 강남구(4,510만) 나 서초구(5,650만) 와 같은 지역보다는 낮지만, 양천구(3,980만) 나 금천구(3,870만)보다는 높은 편입니다.
성동구에서 가장 높은 연봉을 기록한 동은 용답동 > 마장동 > 성수동 1,2가 등이 높은 연봉을 보이는 지역으로 꼽힙니다.
이러한 차이는 지역 내 기업의 종류와 규모, 그리고 직업군의 특성에 따라 달라질 수 있으며 성수동은 특히 (주) 세븐 티원 글로벌, (주)케이유앤지, (주)커스텀패키지 처럼 창업과 IT 관련 기업들이 많아 젊고 창의적인 직업군이 밀집해 있는 반면 용답동과 마장동은 안정적인 직업군이 상대적으로 많은 걸 알 수 있습니다.
대장아파트
성수동의 가장 대표적인 대장 아파트는 1.아크로 서울포레스트, 2.갤러리아 포레, 3. 서울숲 트리마제 입니다.
위 아파트들은 고급 주거시설과 뛰어난 입지 조건으로 유명하며 한강과 서울숲을 조망할 수 있는 장점이 있습니다.
현대적인 디자인과 고급스러운 시설을 갖춘 주상복합 아파트이며 2021년 입주를 시작하였습니다.
세대 구성은 전용면적 35평형, 36평형, 37평형, 60평형, 62평형, 63평형, 75평형, 76평형, 77평형, 78평형, 100평형, 104평형으로 중대형 평형대로만 구성되어 있는 단지이며 주력 평형은 60평형과 75평형입니다.
넓은 전용면적과 고급스러운 인테리어로 주목받는 아파트로, 서울숲 바로 앞에 위치한 고층 주상복합 아파트입니다.
서울의 대표적인 고급 주상복합 아파트 중 하나이며 성수동에서 서울숲 트리마제, 아크로 서울포레스트 와 함께 가장 눈에 띄는 건물로 셋 중에 제일 먼저 지어졌습니다.
성수동의 랜드마크로 한강뷰와 서울숲을 동시에 즐길 수 있는 고층 아파트입니다.
일반적인 아파트와는 많이 다른 외관 때문에 주상복합이라고 생각하는 사람들도 있지만 토지용도를 보면 준주거나 상업지역이 아닌 제3종 일반주거지역에 지어진 아파트입니다.
도시재생
성동구는 5개 지역에서 9가지 도시재생사업을 진행하고 있습니다.
주요 도시재생 사례를 소개하자면,
성수도시재생 : 과거 공장과 창고가 밀집했던 성수동은 현재 창작자, 스타트업, 문화 공간 등이 모여드는 창의적인 허브로 변모하고 있습니다. 주요 프로젝트로는 성수연방 과 같은 복합 문화 공간 조성, 카페와 갤러리로 리모델링된 공장 건물 등이 있습니다.
용답동(장안평)도시재생 : 장안평 일대 자동차 산업의 지원 및 활성화를 위하여 산업지원시설 조성, 시설 현대화 및 가로환경 개선을 통한 지역 이미지를 개선하고자 하는 목적이 있습니다.
송정 도시재생 : 송정동에서는 방치된 건물을 활용해 3년간 임대료를 1유로만 받는 프로젝트를 진행 중입니다. 이를 통해 지역 상생과 활성화를 도모하고 있으며 제로 웨이스트 숍, 카페, 공예 숍 등 다양한 공간이 조성되었습니다.
사근동 도시재생 : 노후 저층 건축물이 자리한 사근동 지역 환경 개선을 위해 도시재생사업을 추진하여 지역 활성화 및 지속 가능한 도시재생 체계를 구축합니다.
용답동 전통시장 연계형 도시재생 : 용답 상가시장과 인근 주거지가 상생하는 지역 맞춤형 재생을 실현하고자 합니다.
모아타운
성동구의 모아 타운은 노후된 저층 주거지를 정비하여 대단지 아파트로 개발하는 사업입니다.
주요 지역으로는 마장동457 일대, 사근동 190-2 일대, 응봉동 265일대, 송정동 97-3번지 일대 등이 포함됩니다.
마장동 : 457일대가 모아 타운으로 선정되었으며 약 1,633세대 규모로 개발될 예정입니다. 노후 건축물 비율이 높아 주거 환경 개선이 기대되는 곳입니다.
송정동 : 97-3번지 일대 모아 타운으로 추진 중이며 최대 38층 규모의 대단지 아파트로 계획되고 있습니다. 송정동 일대는 서측에 중랑천, 동측에 간선도로 등이 있어 교통 접근성이 우수하며 작은 규모로 개발하기에 적합한 특성을 갖추고 있습니다.
응봉동 : 265일대가 포함되어 있으며 주거 환경 개선과 기반 시설 확충이 목표입니다.
사근동 : 190-2일 대가 모아 타운 대상지로 선정되어 개발이 진행 중입니다.
재개발
성동구는 서울에서 활발히 재개발이 진행 중인 지역 중 하나로, 다양한 프로젝트가 추진되고 있습니다.
주요 재개발 은 1.성수전략정비구역, 2.행당7구역, 3. 응봉1구역, 4. 금호16구역 이 있습니다.
성수전략정비구역 : 성수동 일대는 서울숲과 한강을 끼고 있는 대규모 재개발 지역으로 1지구부터 4지구까지 나뉘어 개발이 진행 중입니다. 이곳은 최대 77층의 초고층 건물이 들어설 예정이며 약 9,000세대 규모의 대단지로 변모할 계획입니다.
행당 7구역 : 행당동에 위치한 이 구역은 최근 분양된 '라체르보 푸르지오 써밋' 아파트로 주목받고 있습니다. 강북 지역에서 높은 분양가를 기록하며 958세대 규모로 개발되고 있습니다.
응봉 1구역 재건축은 서울시 성동구 응봉동 193-162번지 일대 구역 면적 약 3만 9465㎡에 지하 5층 ~ 지상 15층, 15개 동, 525세대 및 부대 복리시설 등을 조성하는 정비 사업이며 한강과 서울숲을 가까이 두고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
금호 16구역 : 금호동에 위치한 이 구역은 더블 역세권의 장점을 가지고 있으며 빠르게 재개발이 진행되고 있습니다. 미래 가치가 높은 지역으로 평가받고 있는 곳입니다.
재건축
성동구는 다양한 재건축 프로젝트가 진행 중인 지역으로 주거 환경 개선과 지역 발전을 목표로 하고 있습니다.
주요 재건축 단지로는 1. 금호두산 아파트, 2. 마장세림 아파트, 3.성수전략정비구역, 4. 응봉1구역 이 있습니다.
금호두산 아파트 : 금호동 3가에 위치한 금호 두산 아파트는 기존 1,267가구에서 1,900가구로 확대하는 재건축을 추진 중입니다. 용적률을 높이고 사업성을 극대화하기 위해 종상향을 계획하고 있습니다.
마장세림 아파트 : 마장동에 위치한 이 단지는 811세대 규모에서 996세대로 재건축될 예정입니다. 현대건설이 시공사로 선정되었으며 초역세권 입지와 쾌적한 환경으로 주목받고 있습니다.
성수전략정비구역 : 성수동에 위치한 9000가구 대단지가 들어서는 초대형 재건축 프로젝트로 1지구부터 4지구까지 나뉘어 개발이 진행 중입니다. 최대 77층의 초고층 건물이 들어설 예정이며 강북의 랜드마크로 자리 잡을 것으로 기대됩니다.
응봉1구역 : 응봉동에 위치한 이 단지는 한강과 서울숲을 끼고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 재건축 후 501세대 규모로 탈바꿈할 예정입니다.
이처럼 성동구 재건축 프로젝트는 지역의 주거 환경을 크게 개선하고 미래 가치를 높이는데 기여할 것으로 보입니다.
총정리
성동구 같은 경우, 2025년 은 수요 보다 입주가 살짝 많고 2026년 은 공급량 없음, 2027년 공급량 수요 적절, 2028년 없음입니다.
또한 오랜 시간 성동구를 성수 공단, 왕십리 판자촌, 금호동은 달동네, 청계천변 등 이 있는 낙후된 도시로 생각했었는데 최근 수년간 왕십리에는 뉴타운, 금호동 은 고급 주거지로 재개발, 이명박 서울특별시장 시절 청계천 복원 사업을 하며 골칫덩어리이던 청계고가를 허물고 복원을 통해 시민들에게 도심 내의 녹지 제공 및 관광명소를 만들어 가는 걸 보며 성수동이 서울의 핫플레이스로 거듭나고 있다는 걸 알 수 있었습니다.
왕십리를 중심으로 강남, 북을 연결하는 교통의 중심지이며 서울 지역 은 땅값이 비싸 공업 단지가 잘 들어오질 않는데 성동구 성수에 준공업지역이 위치하고 있기에 생산과 유통을 자체적으로 할 수 있다는 큰 이점이 있습니다. 또한 행당동에 대규모 아파트 단지가 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경도 조성되어 있는 성동구입니다.
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