대한민국 부촌의 상징이자 강남 8학군과 대치동 학원가로 한국에서 대표하는 교육열이 가장 높은 지역인 강남!
또한 3대 도심 중심지, 대한민국에서 가장 유동인구가 많은 지역 중 하나이며 대한민국의 중심지 라 칭해도 과언이 아닌
강남구에 대해 지역 분석해 보도록 하겠습니다.
위치 및 기본현황
강남구 슬로건입니다.
강남구의 초성 "ㄱ"과 "ㄴ"이 서로 맞닿은 모습은 구민들 간의 유대감과 소통, 그리고 글로벌 도시로서의 연결성을 상징합니다.
둥근 모서리는 구민 친화적인 가치관을 나타냅니다.
대한민국 서울특별시 동남부에 위치하고 있으며 동쪽으로는 탄천을 경계로 송파구와 이웃이며 서쪽으로는 한남대교를 잇는 강남 대로를 따라 서초구와 만나고 남쪽으로는 구룡산, 대모산의 능선이 서초구 와 성남시와 경계가 됩니다. 또한 북쪽으로는 한강 건너에 용산구, 성동구가 있습니다.
강남구는 22개의 행정동(법정동 14개)에 포함하고 있는 강남구는 933개 동 5534개 반으로 구성되어 있습니다.
가장 넓은 동은 세곡동으로 면적은 6.36km²입니다.
2025년도 1월 말 기준 강남구 주민등록 인구 통계 : 전체 557,115명, 거주자 549,846명, 거주불명자 3,754명, 재외국민 3,515명입니다.
교통
강남에서 오후 6시~8시에 자가용 운전 시, 1km 가는 데 1시간이 걸릴 정도로 자가용의 천국입니다.
도로는 정말 넓게 바둑판식 격자 형태로 잘 둘러져 있으나 차량이 워낙 많아서 어느 도로로 가던 저녁 6시 ~ 8시는 그냥 차 가 미어터진다고 생각하면 됩니다.
강남구 주요 도로는 5곳 이 있는데요,
- 올림픽대로 43.4km
- 강변북로 35.2km
- 내부순환로 22.2km
- 동부 간선도로 33.8km
- 수도권 제1순환 고속도로 128.0km
등이 있습니다.
또한 강남구는 청담대교, 영동대교, 성수대교, 동호대교, 한남대교 가 한강을 가로질러 강북지역과 연결되며 도시고속화도로인 올림픽대로가 강서구에서 강남구를 거쳐 강동구까지 이어지고 성남시 분당구를 기점으로 하는 분당수서로가 강남구를 거쳐 광진구까지 이어집니다.
이 밖에 서초구 우면동에서 강남구를 거쳐 경기도 구리시까지 이어지는 양재대로를 비롯하여 강남 대로(서초구~강남구~용산구), 도산 대로(신사동~청담동), 영동 대로(청담동~일원동), 남부 순환로(강서구~강남구)와 언주로, 테헤란로, 봉은사로, 삼성로, 선릉로, 도곡로, 논현로, 헌릉로 등의 간선도로가 강남구의 내, 외곽을 연결합니다.
강남구의 지하철 노선은 촘촘하게 배치되어 있고 역을 이용하는 유동인구 또한 많습니다.
동서를 지나는 노선은 2호선, 3호선, 7호선, 9호선이 있고 남북을 지나는 노선은 수인 분당선과 신분당선 이 있습니다.
2016년 연말에 SRT가 개통되면서 서울역, 용산역, 영등포역, 청량리역을 이은 서울의 새로운 주요 관문 역할을 하고 있습니다.
강남구 대중교통 환경은 매우 우수하지만 일반 철도 접근성은 좋지 않았는데요,
하지만 SRT 수서역이 개통된 이후에는 수서~부산까지 2시간 15분, 수서~목포까지 2시간 11분, 수서~광주까지 1시간 36분으로 강남에서 2시간 이면 부산, 목포, 광주 어디든 갈 수 있습니다.
또한 수도권 전철 3호선과 수도권 전철 수인 분당선, SRT, 향후 GTX-A와 수서 광주선이 지나가기에 철도교통의 요충지가 될 예정입니다.
그리고 호재인 GTX-A는 지난해 3월 30일 수서~동탄 구간, 작년 12월 28일 운전 중앙~서울역 구간이 분리 개통된 상태입니다.
이로써 동탄역에서 수서역까지 GTX-A가 완전 개통되면 약 21분 소요되어 동탄역 롯데캐슬의 집값은 날이 갈수록 상승하고 있으며 서울 어느 곳 보다 빠르기에 앞으로 동탄의 횡보도 기대됩니다.
2028년, 삼성역 구간 정차 및 완전 개통을 목표로 향해 가고 있으며 GTX-A 노선 중 마지막으로 남은 삼성역 구간이 연결되면 수도권 교통망 혁신이 완성될 뿐만 아니라 경제, 문화, 주거 등 지역사회 전반에 걸쳐 획기적 전환점이 될 것이라는 기대가 큽니다.
학군
강남구 학군은 대한민국에서 가장 교육열이 높은 지역 중 하나로 강남 8학군으로 유명합니다.
대치동을 중심으로 학원가가 밀집해 있으며 강남구 내 학교들은 교육 인프라가 뛰어나고 학업 성취도도 높은 편이며
중학교는 대왕중, 압구정 중, 대청중이 학업성취도 1,2,3위에 있으며
고등학교는 숙명여고, 휘문고, 현대고 등이 우수한 성과를 보이고 있습니다.
직장
강남구 언 봉순 일원동>대치동> 역삼동>삼성동>논현동>산 사동 순으로 연봉이 높고
강남구 테헤란로에는 벤처기업의 천국이며 영등포구 여의도에는 국회의사당, 금융감독원, KBS, 그 외 대한민국 증권 회사 등 국가적인 핵심 시설들이 있으며 남대문과 종로 일대에도 대기업 본사, 로펌, 회계법인, 현대모비스, 한국토지신탁, GS리테일, 한섬, 화이트진로, 엔씨소프트, 야놀자 등의 본사들이 밀집해 있습니다.
대장 아파트
서울 아파트 평당 평균가가 3,435만 원인데 강남구 평당 평균가 약 2배인 6,507만 원입니다. (어마어마하네요..)
시세로만 보았을 때 1위 현대 14차, 2위 현대 4차 저층, 3위 신현대 9차, 4위 현대 5차, 5위 신현대 12차, 6위 현대 13차, 7위 신현대 11차, 8위 현대 2차, 9위 현대 7차, 10위 현대 3차입니다.
연간 상승률 1위 신현대 9차, 2위 현대 5차(71,72동), 3위 현대 1차, 4위 현대 7차, 5위 현대 14차, 6위 현대 13차, 7위 현대 6차, 8위 에스케이 허브 이젠, 9위 신현대 11차, 10위 한양 4입니다.
현재 조회수 인기순위로는 1위 개포 6차 우성아파트 1동~8동, 2위 개포우성 3차, 3위 은마, 4위 개포 주공 5단지입니다.
https://v.daum.net/v/20241126212546599
* 번외로, 제가 알기론 강남구 3대장은 청담르엘, 디에이치 대치 에델루이, 래미안레벤투스 등 이 대장 일 줄 알았는데 최근 재건축 이슈(토지 거래 허가 구역 해제) 때문인지 압구정 구축 아파트 쪽으로 대장 순위가 바뀌고 있는 것 같습니다.(기사 참고)
모아타운 대상지(25.1 기준)
현재(2025.01 기준) 강남의 모아 타운 대상지 현황 은 '강남구 일원동 619-641'의 대청 마을 일대 모아 타운 공모 추가 선정되었습니다.
면적은 90,992m²이며 권리 산정기준일 22년 10월 27일, 관리 계획 수립 중입니다.
대청 마을 일대는 탄천물 재생센터, 강남자원회수시설 등이 위치하고 있어 그동안 직, 간접적으로 장기간 주민 고충이 제기되어 왔었던 지역이며 이번 모아 타운 대상지에 선정되어 환경 정비를 원해 왔던 숙원사항을 해소할 수 있게 되었습니다.
해당 지역은 지구단위계획에서 1층 지역은 4층 이하, 2층 지역은 7층 또는 12층 이하로 제한되어 있어 아파트는 불허 용도로 되어 있으므로 모아 타운 수립 시 이러한 규제사항을 완화하되 개발이익을 고려하여 공공기여를 제공하도록 조건을 부여하여야 합니다.
재개발
강남구는 현재 정비 계획 수립, 재정비촉진지구 수립, 안전진단, 정비구역 지정 단계에 해당되는 정비 사업은 없으며 추진 위원회 승인 단계 1,356건, 조합설립 인가 단계 10,558건, 사업시행 인가 단계 11,125건, 관리처분 인가 단계 1,724건, 철거 0, 착공 11,257, 분양 0, 준공 인가 5,408, 이전고시 2,136건, 조합해 산 13,532건, 조합 청사 1,832건 이 있습니다.
재건축
2025. 2. 12. 서울시는 송파구 잠실동, 강남구 삼성, 대치, 청담동 등 국제 교류 복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제하였습니다.
*토지거래허가구역 이란?
일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고
직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수할 수 없도록 설정한 구역을 뜻합니다.
다만 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳(1.36㎢)은 재건축 추진 기대에 따른 투기 과열 우려가 있어 지정을 현행과 같이 유지하기로 했습니다.
토지거래허가구역 규제가 유지되는 아파트는 강남구 대치동 개포우성 1,2차, 선경, 미도, 쌍용 1,2차, 은마아파트, 삼성동 진흥아파트, 청담동 현대 1차 아파트, 송파구 잠실동 주공 5단지, 우성 1,2,3,4차, 아시아 선수촌 아파트입니다. (2025.2월 기준)
총정리
오세훈 서울시장 의 토지거래허가구역 해제 발표(2025.2) 로 인해 토지거래허가구역에서 해제 된 강남 대치동의 아이파크, 래미안 대치팰리스 등 은 2년 실거주의무가 없어져서 갭투자가 가능해졌으며 토지거래허가구역 유지 중 인 강남 대치동 개포우성1,2차, 선경아파트, 미도아파트, 쌍용1,2차, 우성1차, 은마아파트, 삼성동의 진흥아파트, 청담동의 현대1차 아파트 등 투기 과열 가능성이 있어 지정을 유지 하기로 하였습니다.
제 개인적인 견해 로는 강남이 2025년 부터 향후 3년간의 입주물량이 적정선보다 부족 하기에 향후 집값이 상승 할거 같다는 예상 도 알고 대한민국 중심 인 강남구 가 좋고 거주하고 싶은 곳 이란건 사실 이지만,
저와 같은 30대 직장인 분들은 토지거래허가구역이 해제 되었다고 해서 매수 하고 싶어도 매수 하기란 쉽지 않습니다 ㅠ 그리고 현재 DSR규제, 금리, 다주택자 세금 등 .. 여기에 전세대출 까지 어렵다면 자금이 부족한 30대 직장인들은 전세 나 전/월세 or 월세 로 거주 하며 시작 해야 하기에 투자 시 본인에게 현실적으로 맞는 방법을 찾아 해보시길 권장 합니다. !
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