등기부등본 보는 방법 – 표제부, 갑구, 을구 완전 정복!

 

부동산 거래를 앞두고 있다면 반드시 확인해야 하는 것이 바로 등기부등본입니다. 등기부등본은 부동산의 신분증과도 같아 해당 부동산의 소유권, 권리관계, 그리고 법적 문제 등을 명확히 파악할 수 있게 해줍니다. 그러나 많은 분들이 등기부등본을 처음 접했을 때 생소한 용어와 복잡한 구조 때문에 어려움을 겪습니다.

이번 포스팅에서는 등기부등본 보는 방법을 이해하기 쉽게 정리하고, 특히 표제부, 갑구, 을구의 구조와 역할에 대해 자세히 설명드리겠습니다. 또한, 부동산을 살펴볼 때 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 사항도 함께 안내하겠습니다.

 

 

1. 등기부등본이란?

등기부등본은 해당 부동산에 대한 법적 정보를 기록해 놓은 공적 장부로, 법원 산하의 등기소에서 관리합니다. 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있으며, 각각의 항목은 부동산의 기본 정보, 소유권, 권리관계 등을 담고 있습니다.

등기부등본은 누구나 열람할 수 있으며, 아래 사이트 에 접속 하시면 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 등기부등본의 구성과 각 항목 설명

🏷️ 표제부

• 주소 및 지번: 등기상 주소가 실제 매물 주소와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 건축물 정보(구조·규모): 철근콘크리트, 층수, 면적 등이 계약서와 맞는지 꼭 비교하세요.
• 대지권 비율(집합건물의 경우): 아파트·오피스텔 등은 땅 소유권 비율이 ‘대지권’ 항목에 표시됩니다.

 

👥 갑구 (소유권 및 소유권 제한)

• 소유권 변동 사항: 소유자 이름, 주민번호(마스킹됨), 소유권 이전 시기 및 원인을 확인하세요.
• 중요한 경고 단어: ‘가등기’, ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정’, ‘신탁’ 등이 적혀 있다면, 거래 전 반드시 주의해야 합니다.

 

📜 을구 (채권·권리관계)

• 근저당권 설정: 채권자, 등록된 채권최고액, 설정일 등이 기재되어 있고, 이 금액이 너무 크면 거래 리스크가 있습니다
• 임차권·전세권: 세입자의 권리 설정 여부, 임차권등기명령 등도 확인해야 합니다.

 

 

3. 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 5가지

등기부등본을 볼 때 아래 5가지는 꼭 확인해야 합니다.

① 소유자 확인 (갑구)

현 소유자가 명확하게 누구인지, 매매나 증여로 소유권이 바뀌었는지, 문제 소지가 있는 이전이 없는지를 확인합니다.

② 가압류, 가처분, 경매 여부 (갑구)

이런 기록이 있다면 법적 분쟁이 진행 중일 수 있으며, 거래에 리스크가 있습니다. 특히 ‘경매개시결정’ 등은 즉시 주의가 필요합니다.

③ 근저당권 등 채무관계 (을구)

은행 등 제3자가 저당권을 설정해 놓은 경우, 이 채무를 인수하지 않도록 주의해야 하며, 매매 전 반드시 말소조건을 확인해야 합니다.

④ 대지권 비율과 용도 (표제부)

아파트 등 공동주택은 땅에 대한 권리인 ‘대지권’이 중요합니다. 대지권이 없는 경우 신축·재건축 등의 문제에 영향을 미칠 수 있습니다.

⑤ 말소기록 유무

등기에는 말소된 기록도 함께 남습니다. 이미 말소된 근저당이나 소유권 변경 기록도 모두 참고하여, 전체 흐름을 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

 

총정리

 

 

등기부등본은 단순한 종이 한 장이 아니라, 부동산의 법적 상태를 한눈에 확인할 수 있는 중요한 문서입니다. 특히 부동산 매매나 임대를 계획하고 있다면, 표제부, 갑구, 을구 각각의 의미를 정확히 이해하고, 소유권, 담보권, 법적 분쟁 여부 등 5가지 핵심사항을 반드시 확인해야 합니다.

이제는 부동산 거래 시 무심코 넘어가던 등기부등본도, 이 글을 참고해 꼼꼼히 분석해보시기 바랍니다. 단순한 형식 이상의 정보가 담긴 등기부등본은, 여러분의 안전한 부동산 거래를 위한 강력한 무기가 되어줄 것입니다.